Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ 1/8/2024, đã cải cách cách xác định giá đất tại Việt Nam. Sự thay đổi này không chỉ khắc phục bất cập và thiếu minh bạch .
| Trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập xin gửi đến quý độc giả bài viết của TS. Phạm Thành Đạt, Viện Ngân hàng Tài chính – Trường Đại học Kinh tế quốc dân, nhằm phân tích sâu sắc những tác động của bảng giá đất đến thị trường bất động sản Việt Nam. Sự thay đổi này không chỉ hứa hẹn sẽ nâng cao tính minh bạch trong việc xác định giá đất, mà còn tạo ra những cơ hội và thách thức mới cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng. Bài viết nêu rõ cách mà bảng giá đất mới sẽ tác động đến giá cả, quy mô giao dịch, và sự ổn định của thị trường bất động sản, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh. Hy vọng rằng thông tin và phân tích trong bài viết sẽ cung cấp cho quý độc giả cái nhìn rõ nét hơn về một trong những lĩnh vực kinh tế quan trọng nhất của đất nước, đồng thời khuyến khích sự thảo luận và đóng góp ý kiến để cùng hướng tới một thị trường bất động sản bền vững và minh bạch hơn. |
Tác động của bảng giá đất
Bảng giá đất mới, được xây dựng hàng năm và không bị giới hạn bởi khung giá cũ, sẽ giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường thực tế. Điều này có nghĩa là các chủ thể trong thị trường bất động sản sẽ có được thông tin minh bạch và đáng tin cậy hơn về giá trị tài sản của mình. Việc này có thể khuyến khích các nhà đầu tư, giảm thiểu tình trạng chênh lệch giá giữa các giao dịch thực tế và giá trị quy định.
Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất khách quan, hiệu quả và khả thi vẫn là một thách thức lớn. Cần phải có một cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường để đảm bảo rằng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản. Nếu không, bảng giá đất có thể tạo ra những rủi ro cho các thành viên trong thị trường bất động sản.
Bảng giá đất mới được xây dựng hàng năm và không bị giới hạn bởi khung giá cũ sẽ tác động đến thị trường bất động sản. (Ảnh: Minh họa).
Một trong những rủi ro lớn nhất là khả năng xảy ra tình trạng “thổi giá” tài sản. Nếu bảng giá đất không phản ánh chính xác giá trị thị trường, các nhà đầu tư có thể bị dẫn dắt vào những quyết định sai lầm, dẫn đến thua lỗ lớn. Hơn nữa, nếu giá đất không ổn định, nó có thể tạo ra những biến động lớn trong thị trường bất động sản, gây khó khăn cho các nhà phát triển và nhà đầu tư trong việc hoạch định chiến lược lâu dài.
Một rủi ro khác là sự thiếu đồng nhất trong việc áp dụng bảng giá đất giữa các địa phương. Nếu các tỉnh, thành phố không xây dựng bảng giá đất theo cùng một tiêu chí, sẽ dễ dàng xảy ra tình trạng chênh lệch giá trị giữa các khu vực, gây ra sự không công bằng trong thị trường. Điều này có thể dẫn đến tình trạng dịch chuyển đầu tư không đồng đều, làm suy yếu tiềm năng phát triển của một số vùng.
Để giảm thiểu những rủi ro này, cần có một số giải pháp chính sách và quản lý hiệu quả. Đầu tiên, cần phải xây dựng một cơ chế giám sát và đánh giá định kỳ bảng giá đất để đảm bảo rằng nó luôn tiệm cận với giá trị thị trường thực tế. Các cơ quan chức năng cũng nên tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin về giá thị trường để cập nhật bảng giá đất một cách chính xác và kịp thời.
Thứ hai, cần phải tăng cường đào tạo cho các cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại các địa phương. Việc này sẽ giúp họ hiểu rõ hơn về quy trình và nguyên tắc xác định giá đất, từ đó nâng cao chất lượng công tác xây dựng bảng giá đất.
Cuối cùng, cần thiết lập một cơ chế phản hồi từ các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thị trường bất động sản về bảng giá đất. Những phản hồi này sẽ giúp các cơ quan chức năng có được cái nhìn rõ hơn về thực trạng thị trường và điều chỉnh bảng giá đất một cách hợp lý.
Bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả tối ưu, cần có những nghiên cứu, đánh giá và điều chỉnh hợp lý trong quá trình thực hiện. Chỉ khi đó, bảng giá đất mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, đồng thời hạn chế những rủi ro phát sinh cho các thành viên trong thị trường.
Những tác động của bảng giá đất tới thị trường bất động sản?
Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hàng năm được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản. Bài viết này sẽ phân tích những tác động của bảng giá đất đến thị trường bất động sản và đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro phát sinh.
Bảng giá đất có mối liên hệ chặt chẽ với giá cả bất động sản. Khi bảng giá đất tăng, giá nhà thường cũng sẽ tăng theo. Các yếu tố được sử dụng để xác định bảng giá bao gồm mục đích sử dụng, thời hạn và thông tin đầu vào khác. Khi bảng giá sát với giá thị trường, chi phí liên quan đến đất đai như đền bù, thuế và phí cũng sẽ gia tăng.
Theo nghiên cứu, chi phí sử dụng đất chiếm khoảng 10% trong giá thành căn hộ chung cư, 30% trong giá thành nhà phố, và gần 50% trong giá thành biệt thự. Do đó, khi bảng giá đất tăng, giá thành bất động sản sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp, làm cho việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp và trung bình.
Giá bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế mà còn phụ thuộc vào tâm lý thị trường. Tâm lý của các chủ thể giao dịch có thể tạo ra những biến động lớn, dẫn đến giá cả thị trường trở nên khó dự đoán. Sự gia tăng của bảng giá đất có thể tạo ra tâm lý hoang mang, khiến người tiêu dùng e ngại trong việc đầu tư, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến sức cầu trên thị trường.
Bảng giá đất cũng tác động mạnh mẽ đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Việc xây dựng bảng giá đất khách quan và minh bạch sẽ gia tăng niềm tin cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Khi niềm tin được củng cố, các giao dịch sẽ gia tăng, tạo ra một vòng tuần hoàn tích cực cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng lên quá cao do bảng giá đất, sẽ có một bộ phận khách hàng không đủ khả năng tài chính để tham gia vào thị trường. Điều này dẫn đến giảm quy mô giao dịch, đặc biệt ở các phân khúc cao cấp như căn hộ dịch vụ và condotel. Hệ quả là, các nhà phát triển bất động sản có thể phải đối mặt với tình trạng dư thừa hàng hóa, làm suy giảm hiệu quả hoạt động của họ.
Mức giá đất cao có thể tạo ra áp lực lớn lên chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Khi chi phí này gia tăng, hiệu quả đầu tư sẽ giảm sút, khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể rút lui khỏi thị trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong nước mà còn làm giảm sức hút của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Khi chi phí đầu vào tăng cao, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với bài toán khó về lợi nhuận. Họ sẽ buộc phải tăng giá bán sản phẩm để bù đắp cho các chi phí này, từ đó tạo ra một vòng xoáy tiêu cực cho toàn thị trường.
Để tối ưu hóa tác động của bảng giá đất, việc triển khai một loạt giải pháp cụ thể là vô cùng cần thiết. Thứ nhất, cần tăng cường tính minh bạch trong thông tin liên quan đến quy hoạch và chính sách đất đai. Một hệ thống thông tin rõ ràng sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận, từ đó đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt hơn, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Thứ hai, việc thiết lập một cơ sở dữ liệu tổng hợp về giá đất là điều không thể thiếu. Cơ sở dữ liệu này không chỉ bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá mà còn cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho người dân và nhà đầu tư. Khi có được thông tin đáng tin cậy, các bên liên quan sẽ dễ dàng hơn trong việc phân tích và ra quyết định.
Thứ ba, cần quản lý chặt chẽ các tổ chức trung gian tham gia vào các giao dịch đất đai. Sự tham gia của các chuyên gia như thẩm định viên và luật sư sẽ bảo vệ quyền lợi cho các bên, đồng thời tạo ra một môi trường giao dịch an toàn và minh bạch. Điều này là rất quan trọng để xây dựng lòng tin giữa các thành viên trong thị trường bất động sản.
Thứ tư, việc xác định rõ vai trò điều tiết của các cơ quan chức năng cũng cần được chú trọng. Cần làm rõ ai sẽ là chủ thể điều tiết thị trường và các công cụ điều tiết nào sẽ được áp dụng để quản lý sự biến động giá đất. Đồng thời, hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chính sách trợ cấp cho nhà ở giá rẻ cũng nên được áp dụng để thúc đẩy cung và cầu, từ đó kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản.
Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến quan trọng trong Luật Đất đai sửa đổi. Mặc dù còn nhiều tác động cần được kiểm chứng qua thực tiễn, nhưng việc áp dụng nhiều phương pháp định giá sẽ giúp đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan. Điều này không chỉ góp phần tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững, mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung của quốc gia.
Theo DNHN